在當前香港樓市面臨利率波動與價格調整的背景下，投資者越來越重視「實際淨租金回報率（Net Yield）」作為衡量物業投資可行性的關鍵指標。

本文將以「樓價每年下跌 6%、租金每年上升 5%、按揭利率為 2.5%」為基本情境，深入分析實現不同淨回報率所需的時間。

📌 淨租金回報率

淨租金回報率是指扣除利息開支後，根據投放資金（例如首期）計算出的實際年回報：

淨回報率 = （年租金收入 - 年按揭供款）÷ 首期金額
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🧮 假設條件

• 樓價：HKD 1,000,000
• 按揭成數（LTV）：70%
• 首期：HKD 300,000
• 按揭年期：30 年
• HIBOR（浮息）：2.5%
• 初始年租金收入：HKD 35,000
• 按揭利率：2.5%（HIBOR + margin，假設固定）

🔢 達成不同淨回報率所需時間（基本情境）

• 🎯 4% 淨回報率
  • 所需時間：3 年
  • 當時樓價：約 HKD 830,584
  • 當時年租金：約 HKD 40,517
  • 淨回報率：5.20%
• 🎯 6% 淨回報率 ( 剛抵消樓價跌幅 )
  • 所需時間：4 年
  • 當時樓價：約 HKD 780,749
  • 當時年租金：約 HKD 42,543
  • 淨回報率：7.10%
• 🎯 12% 淨回報率 ( 抵消樓價跌幅 另賺 6% )
  • 所需時間：7 年
  • 當時樓價：約 HKD 648,478
  • 當時年租金：約 HKD 49,249
  • 淨回報率：14.25%

💡 延伸分析

1. 若租金僅上升 2% 每年：

• 達到 4% 淨回報需 5 年
• 相比 5% 增長情境，慢了 2 年

2. 若 HIBOR 恢復至歷史低位（0.1%）：

• 僅需 1 年 即可實現 4% 淨回報
• 顯示低息環境對槓桿回報極為有利
• 但是合理嗎 ?

3. 若租金不變，達到 4% 淨回報需：

• 樓價下跌約 30%
• 或 租金上升約 42%

🎯 4% 淨回報是否合理？

• ✅ 優點：
  • 高於按揭利率，現金流轉正
  • 資產穩定，波動性低
  • 與歐美主要城市相近（4–6%）
• ❌ 限制：
  • 機會成本較高（股票、REIT 或加密貨幣）
  • 通脹後實質回報有限
  • 可能未包含空置期、維修、稅務等額外支出

📉 HIBOR 的變化

• 過去 12 個月，1個月期 HIBOR 由 3.6% 大幅下跌至 0.648%
• 2025年5月曾見 0.097%（三年低位）
• 顯示市場資金充裕，按揭利率亦同步下行

📈 香港租金升幅預測（2025）

• CBRE：+5%
• Knight Frank：+3% 至 +5%
• UBS：2024–2030 年均增長率約 +5%
• 2024 年實際升幅為 +5.8%

📊 建議未來模擬方向

• 納入維修、管理、空置成本（估計 -1% 至 -2%）
• 探討不同 LTV 比例下的槓桿效果
• 模擬 REIT 或其他資產類別的比較報酬